Boletim Extraordinário - Janeiro 2015

Medida provisória convertida em lei simplifica auditorias imobiliárias

Por Leonardo Viola - advogado de SABZ

A Medida Provisória nº 656, de 07 de outubro de 2014, foi convertida na Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, simplificando as auditorias imobiliárias ao utilizar a matrícula do imóvel como referência para averiguação de passivos.

A nova norma determina que, se as pendências judiciais do proprietário ou de seu antecessor não tiverem sido averbadas pelos respectivos credores na matrícula do imóvel, os negócios jurídicos que envolvam a constituição, transferência ou modificação de direitos reais sobre o bem serão eficazes em relação a atos jurídicos precedentes.

Portanto, não se configurará fraude à execução nas transações imobiliárias se não houver, no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, informações como: (i) registro de citação de ações reais; (ii) averbação de constrição judicial; (iii) averbação do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença; (iv) averbação de restrição ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e (v) averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência.

Merece reflexão o sentido da expressão "terceiro de boa-fé" do parágrafo único do artigo 54 da nova lei, a quem não serão opostas situações jurídicas não constantes da matrícula do imóvel.

A interpretação do "terceiro de boa-fé" do parágrafo único deverá estar ancorada no sentido do caput do artigo. Se este consolidou a matrícula do imóvel como referência de averiguação de passivos, a boa-fé do adquirente fica evidenciada pela simples verificação da matrícula atualizada. Ou seja, não estará de boa-fé somente aquele que não analisar esse documento indispensável.

Observe-se, porém, que poderão ser opostas ao adquirente situações jurídicas não constantes da matrícula do imóvel (i) nos casos previstos nos artigos 129 e 130 da Lei de Falências, em relação aos atos destinados a prejudicar credores da massa falida, e (ii) nas hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel, como são os casos de usucapião e desapropriação.

Vale dizer que a Lei nº 13.097/2015 não extingue a necessidade de auditoria imobiliária, mas consagra a limitação de sua extensão temporal a 4 (quatro) anos anteriores ao negócio jurídico, prazo decadencial para pleitear a anulação do negócio jurídico, nos termos do artigo 178, II, do Código Civil. Isso porque continua sendo necessário investigar o proprietário e seus antecessores no tocante à fraude contra credores, a qual pode ter lugar independentemente da existência de processos judiciais e, por isso, não fica coberta pela concentração dos passivos na matrícula.